ENTENDA A GUIA AMARELA E OS PARÂMETROS CONSTRUTIVOS

Dentro do estudo de viabilidade são analisados diversos fatores para levantar as condicionantes e potencialidades que influenciarão no seu projeto. Entre esses fatores, estão os parâmetros construtivos determinados pelo zoneamento urbano.

Esses parâmetros são encontrados na famosa “Guia Amarela”. Esse documento, o qual tem esse nome porque antigamente era uma folha amarela, pode ser adquirido na Secretaria de Urbanismo ou na Prefeitura de cada município ou até mesmo online, dependendo do local.

No caso de Curitiba, tendo em mãos a inscrição imobiliária ou indicação fiscal, é possível adquirir a guia amarela por esse link: http://www5.curitiba.pr.gov.br/gtm/gam/gam_form.asp

Imagem de uma Guia Amarela de Curitiba.

Mas o que são esses parâmetros e o que eles determinam?

– Área do terreno: quantos m² tem o terreno;

– Localização do terreno dentro do zoneamento do município: cada município apresenta zonas definidas com características e regras urbanas específicas, limitando tipologias de uso. Há áreas destinadas para usos residenciais, comerciais, industriais, assim como limitações de altura, pois estimula-se que os edifícios mais altos estejam próximos dos eixos estruturais do sistema viário.

– Taxa de ocupação: é um valor percentual da área máxima de projeção da edificação em relação à área total do terreno. Ou seja, representa a porcentagem de terreno em que há edificação. Portanto varandas, garagens e outras áreas cobertas são consideradas nesse cálculo.

 Imagens de exemplo da projeção da edificação. Fonte: Line Arquitetura.

Imagem de exemplo da taxa de ocupação. Fonte: Line Arquitetura.

– Coeficiente de aproveitamento: é o número de vezes que é possível construir a área total do terreno, indicando a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos no lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos da edificação. Dependendo da taxa de ocupação do terreno, é possível construir um número maior de pavimentos, desde que não ultrapasse a área máxima definida pelo coeficiente de aproveitamento.

Imagem de exemplo do coeficiente de aproveitamento. Fonte: Line Arquitetura.

– Potencial construtivo: são cotas que a prefeitura de cada município disponibiliza para  aumentar a capacidade de área construtiva dentro de um determinado lote. A possibilidade de compra de potencial construtivo é limitada pelas regras específicas de cada zoneamento urbano.

Imagem de exemplo do uso de potencial construtivo. Fonte: Line Arquitetura.

– Gabarito: é a altura máxima permitida das edificações. Um Gabarito 4 significa que são permitidos até 4 pavimentos.

Imagem de exemplo do gabarito. Fonte: Line Arquitetura.

– Área permeável: é a porcentagem mínima de área que não pode ser coberta pela edificação ou pavimentação impermeável. É possível utilizar congregama, pisos drenastes e outras opções que permitam que as águas pluviais penetrem no solo.

Imagem de exemplo da taxa de permeabilidade. Fonte: Line Arquitetura.

– Afastamentos (ou recuos): são as distâncias necessárias entre a edificação e suas divisas frontal, lateral e de fundos do lote, nas quais nada pode ser construído. Esses valores são definidos pelo zoneamento e variam conforme a existência de atingimentos de projetos de ruas, janelas para divisas laterais ou altura da construção.

Imagem de exemplo dos recuos e afastamentos. Fonte: Line Arquitetura.

– Tipos de usos (ou ocupação do solo): é a definição do tipo de atividade que pode acontecer no seu terreno, como comercial, residencial, industrial, misto (comercial/residencial), entre outro, os quais são definidos pelo zoneamento e plano diretor do município.

Imagens de exemplo dos tipos de uso de um lote. Fonte: Line Arquitetura.

A partir disso, é possível concluir que há diversos parâmetros a serem analisados antes de iniciar o projeto de um empreendimento, portanto o estudo de viabilidade é uma ferramenta essencial para evitar erros e validar o projeto nos órgãos necessários para liberação da sua ocupação e utilização.